Wohnungs-CEO zur Gebäudetechnik: „Wir haben ein echtes Know-how-Defizit"

Herr von Lackum, wie viele Wohnungen hat die LEG im vergangenen Jahr neu errichtet und vermietet? 

Es waren knapp 300 Einheiten, die wir neu gebaut haben.  

Und in diesem Jahr? 

Noch mal 300 – aber dann ist Schluss.  

Warum? 

Weil sich Neubau nicht mehr rechnet. Die Erstellungspreise liegen im Durchschnitt bei über 4.500 Euro pro Quadratmeter. Dafür muss man hinterher für 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter und Monat vermieten. Zum Vergleich: Wir liegen bei den 172.000 Einheiten, die wir im Augenblick verwalten, im Schnitt bei rund 6,90 Euro Monatsmiete. Das wäre ein ganz anderes Produkt und dafür sind wir nicht der beste Eigner. 

Das hat zu tun mit gestiegenen Baupreisen und zu hohen Standards – oder was ist der Grund für diese Kosten? 

Wir haben seit Beginn der Ukraine-Krise, aber auch schon durch die Coronakrise, eine Störung der Lieferketten mit einem enormen Aufwuchs der Materialkosten. Wir haben deutlich höhere Personalkosten und wir haben hohe gesetzliche Anforderungen. Sie bauen ja heute nicht mehr nur Wohnungen, sondern bauen die gesamte Erschließung mit, die Kitas, die Schulen. Und all diese Anforderungen samt hoher energetischer Auflagen führen zu der Preisexplosion.  

Sind die gestiegenen Materialpreise gerechtfertigt oder gibt es nicht auch Mitnahmeeffekte? 

Das kann ich nicht beurteilen. Ich merke nur, dass trotz wieder intakter Lieferketten der Anstieg der Materialkosten weiter über der Inflationsrate liegt. Die Preise verstetigen sich auf hohem Niveau und kommen nicht mehr runter. Da kann man schon den Eindruck gewinnen, dass Baustoffhändler derzeit durchaus großzügige Margen haben. 

Spüren Sie den Bau-Turbo schon, den die Bauministerin angekündigt hat? 

Leider gar nicht. Denn es gibt ja keine Genehmigungsverpflichtung, die Kommunen können weiterhin mit ihren Vorstellungen rund um ein Grundstück frei schalten und walten. Entscheidend ist der Mut auf lokaler Ebene, und den verspüren wir leider bislang fast gar nicht. 

Dann ist der Bau-Turbo eine Luftnummer? 

Nein, es gibt halt keine Verpflichtung der Kommunen, Baupläne zu genehmigen, sondern sie haben Gestaltungsspielraum. Das wird man in einem föderalen System auch nicht anders regeln können. Es ist ja auch verständlich, dass der Bürgermeister in seiner Kommune zunächst mal an die dort Wohnenden denkt. Das sind seine Wähler und nicht die neu Dazukommenden. Dieses Ungleichgewicht führt aber dazu, dass Genehmigungsprozesse sehr zeitaufwendig und teuer bleiben. 

Sie besitzen in Düsseldorf seit diesem Frühjahr fast 200.000 Quadratmeter Bauland – und bauen dort nicht. Weil Sie auf steigende Bodenpreise spekulieren oder warum?

Weil der Stadtrat im Sommer zunächst einmal die Einleitung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme beschlossen hat. Das Grundstück befindet sich seit 20 Jahren in der Entwicklung und so war der Stadtrat der Ansicht, dass man zunächst den Druck auf den neuen Eigner erhöhen muss. Das führt nun auf unserer Seite leider zur kostentreibenden Beauftragung von Anwälten statt der partnerschaftlichen Entwicklung dringend benötigter neuer Wohnungen.

Die DDR-Plattenbauweise wurde im Westen immer belächelt. Dabei kennt man auch im Westen modulare Bauweisen. Wäre es sinnvoll, den Plattenbau neu auszurollen, um Wohnungen wieder bezahlbar zu machen?

Das könnte tatsächlich Kosten mindern, wäre aber nicht der große Durchbruch. Man könnte so vielleicht acht Prozent der Baukosten sparen. Das ginge natürlich mit einer Veränderung der architektonischen Ausgestaltung einher. Da stellt sich dann die Frage, was wichtiger ist: das bezahlbare, schnelle Schaffen von Wohnraum oder der ultimative Anspruch an das architektonische Design? 

Ihre Antwort? 

Ich würde sagen, in der aktuellen Situation müssen wir schnell Wohnraum schaffen. Und auch da gibt es eine große Vielfalt der seriellen Anbieter und ihrer Produkte. Man wohnt auch da nicht wie im Schuhkarton. 

Also führen wir diese Diskussion unsachlich und falsch? 

Wir führen sie so, wie Deutsche sie gerne führen – mit dem Willen zur umfassenden Optimierung. Wir wollen den maximalen energetischen Standard, maximale architektonische Ästhetik, und wir wollen die maximale Vermeidung von Lärm- und Staub für alle Anwohner. Das führt zur Überforderung jeden Projekts und immer auch zu höheren Kosten. 

Konkret: Wo würden Sie Abstriche machen?  

Die energetischen Auflagen sind einfach zu hoch. Wir bauen einen Standard, den es sonst nirgendwo gibt. Und wir müssen aufhören, Gebäudehüllen zu bauen, die keine Frischluft mehr zulassen. Das führt dazu, dass die Menschen auf die automatisch optimierte Lüftung verzichten und einfach das Fenster öffnen. Das ist aber gar nicht vorgesehen und konterkariert alle Effizienzstandards. Am Ende steht ein viel höherer Energieverbrauch, als zu erwarten wäre. 

Ist das empirisch belastbar?

Wir können das beweisen. Genauso bei wenig effizienten Gebäuden: Deren Bewohner heizen deutlich weniger, als man vermuten würde, weil es oft Menschen mit geringeren Einkommen sind. Deswegen muss man sich dringend von dem Ziel immer höherer Gebäude-Effizienzklassen trennen. Umso mehr, als wir die Dekarbonisierung durch den Einbau einer Heizung, die mit grünem Strom betrieben wird, viel schneller und zu viel geringeren Kosten erreichen als durch höhere Effizienzklassen. 

In Deutschland stehen permanent fast zwei Millionen Wohnungen leer. Wie lässt sich diese Zahl reduzieren? 

Ich bin mir nicht sicher, ob die leerstehenden Wohnungen dort sind, wo die Menschen sind. Wir müssen darüber nachdenken, bezahlbaren Wohnraum dort zu schaffen, wo die Menschen leben wollen. Und das wird nicht die innerstädtische Nachverdichtung sein. Dafür gibt es einfach nicht genug Flächen.

Was also dann? 

Man wird großzügig und mutig darüber nachdenken müssen, ob man nicht etwa in Berlin das Tempelhofer Feld bebaut.… 

Das ist ein heißes Eisen, schon die Randbebauung ist ja hoch umstritten. 

Ja, aber jedem Zugereisten, der an der Fläche vorbeifährt, drängt sich die Möglichkeit zur Schaffung sehr umfänglichen und auch preisgünstigen Wohnraums auf. Denn innerstädtische Erschließung hat immer das Problem, dass auch die Zugänglichkeit schwierig ist. Das aber ist hier gegeben: Ideal für die serielle Bebauung mit entsprechendem Kostenvorteil.

Die Mietnebenkosten haben sich zu einer Art Zweitmiete entwickelt. Versicherungs-, Energie- und Servicekosten kennen nur den Weg nach oben. Wie lässt sich dagegen ansteuern? 

Darüber denken wir intensiv nach. Natürlich wollen auch wir die Nebenkosten im Griff behalten. Der größte Treiber waren und bleiben die Energiekosten. Die Wärme darf nicht zum Luxusgut werden. In den letzten zwei Jahren waren die Nachzahlungen so hoch, dass sie mehr als eine Nettokaltmiete pro Jahr betrugen. Das sind bei uns um die 400 Euro – sehr viel Geld für unsere Mieter. 

Noch einmal: Wie steuert man dagegen an? 

Leider fällt mir da wenig ein, wir machen ja nicht die Energiepreise. Gleiches gilt für die Kosten beim Personal oder Material, die höher sind als die Mietpreissteigerungen der Vergangenheit. Auch die müssen kompensiert werden. 

Sie haben nicht wenige Mieter, deren Wohnkosten vom Staat übernommen werden. Deren Interesse, mit Energie sparsam umzugehen, ist begrenzt. Wie lässt sich das ändern? 

Da gibt es Unterschiede: Es gibt diejenigen, die die Energiekosten vollständig mitbezahlt bekommen und andere, die ihre Energiekosten selber zahlen. Da sehen wir tatsächlich ein sehr unterschiedliches Verhalten: Bei vielen, die die Wärme vollständig bezahlt bekommen, geht der Verbrauch weit über das hinaus, was der selbstzahlende Mieter verbraucht und bezahlt. 

Wären Anreize hilfreich?

Ja, indem derjenige, der weniger verbraucht als im Hausdurchschnitt, einen Bonus bekommt. Das würde höchstwahrscheinlich helfen. Ich halte es grundsätzlich nicht für gut, wenn der, der staatliche Hilfe bekommt, mehr von einem Gut konsumieren kann als derjenige, der jeden Morgen aufsteht und arbeitet. 

Wie weit sind Sie auf diesem Weg? Sie müssten als Vermieter ja ein Interesse an geringeren Verbräuchen haben.

Wir können auf den Heizkonsum des Einzelnen keinen Einfluss nehmen, da bräuchte es eine staatliche Regelung. Wir glauben nachweisen zu können, dass man Menschen mit staatlicher Förderung über Boni motivieren kann, weniger zu verbrauchen. Das wäre dann ein gutes Geschäft für alle – die Mieter, den Staat und die Umwelt. 

Sie haben kritisiert, dass Nachlassgerichte nach dem Tod von Mietern zu lange für Entscheidungen brauchen und leerstehende Wohnungen dadurch monate- oder jahrelang dem Markt entziehen. Wie lässt sich das Problem lösen? 

Es bräuchte verschiedene gesetzliche Änderungen, aber das wäre es wert. Allein bei uns stehen nach Todesfällen an die 800 Wohnungen pro Jahr rund sechs Monate leer. Das wären in ganz Deutschland rund 200.000 Wohnungen, die man in dieser Zeit modernisieren und an den Markt bringen könnte. Ein Vorschlag wäre, dass der Mietvertrag standardmäßig vier Wochen nach dem Tod eines Mieters endet. Das hätte den großen Vorteil, dass der Vermieter dann Zugang zur Wohnung hätte und sich nicht Mietschulden auftürmen, so dass die Erben das Erbe ausschlagen. Das Mobiliar einzulagern wäre deutlich günstiger – vor allem aber wären auch die Nachlassgerichte entlastet. 

Die Wohnbaugesellschaften stemmen sich gegen die EU-Gebäuderichtlinie, die eine höhere Energieeffizienz anpeilt. Wieso fällt erst jetzt auf, dass das vielleicht zu ambitioniert war und die Mieter auch etwas kosten wird? 

Das fällt nicht erst jetzt auf. Wir haben nur kein Gehör gefunden in Brüssel. Dort war man so trunken vor Glück über diesen Man-on-the-moon-Moment in punkto Klimaschutz, dass man rationalen Argumenten nicht mehr zugänglich war. Unser Argument war immer, dass die Gebäudeeffizienz der falsche Ansatz für einen geringeren CO2-Ausstoß ist. 

Was ist Ihr Vorschlag?

Die Dämmung der Gebäudehülle ist hervorragend für die, die Polystyrol verkaufen. Es ist aber definitiv nicht die beste und kostengünstigste Maßnahme, um CO2 einzusparen. Unser Verband hat errechnet, dass über die letzten zehn Jahre mehr als 400 Milliarden Euro in die Dämmung investiert worden sind – ohne dass sich der Kilowattstundenverbrauch pro Quadratmeter verändert hat. Die Fokussierung auf die Gebäudeeffizienz bleibt also ohne Wirkung. 

Und Ihr Gegenvorschlag? 

Absolute Fokussierung auf grüne Energie. 

Also unter Umständen mehr heizen – aber grün? 

Genau. Das erste wäre, genügend grüne Energie gewinnen, dann das Netz in ausreichendem Maß ertüchtigen, um die Energie dorthin zu transportieren, wo sie benötigt wird. Wenn wir die zwei Vorstufen nicht getan haben, kann ich so viele Wärmepumpen verbauen, wie ich will – es wird nicht viel bringen. 

Wie reagiert das Bauministerium auf Ihre Kritik? 

Mit Zuhörbereitschaft. Das Ministerium stellt sich der Diskussion. Aber es wäre schön, wenn wir darüber hinaus auch zu Lösungen kommen. Wir haben die Flinte noch nicht ins Korn geworfen. Aber es fällt mit jedem Zuhörgespräch schwerer, an ein positives Ende zu glauben. Man muss nämlich wissen: Zwei Drittel unserer Mieter sagen in jeder Befragung, das Wichtigste sei für sie ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, nicht ein klimaneutrales Produkt. 

Wo sehen Sie überhaupt den Bund in der Pflicht? 

Drei Bereiche sind besonders wichtig. Erstens: Vor der Umsetzung der Gebäuderichtlinie brauchen wir eine Angleichung der Gebäudeeffizienzklassen in der EU. Denn das, was bei uns in der Energieeffizienzklasse H oder G landet, landet in den Niederlanden bei C. Und wir können nicht sinnhaft in eine weitere Verbesserung des Gebäudebestandes in Deutschland investieren, während es in den Niederlanden nicht erforderlich ist. Das ist vollständig unökonomisch und unökologisch. Zweitens brauchen wir einen über alle Branchen und europäisch gültigen CO2-Preis. 

Der ist für 2027 beschlossen.  

Da haben wir andere Hinweise. Es gibt viele Länder, die sich einem ETS II entgegenstellen und auch ein CO2-Preis im ETS II für vier oder fünf Jahre ist so gering bepreist, dass er keine Steuerungswirkung entfalten wird. Nein, das wird nicht helfen. Vielleicht bei uns, aber jeder, der mal in Italien oder Bulgarien war, sieht doch, dass ein Euro, der dort in den Gebäudebestand investiert wird, zu viel mehr CO2-Einsparung führt. 

Und der dritte Punkt?

Wir brauchen mehr Förderung für innovative Technologien, um maximal CO2 einzusparen. Da sind wir noch längst nicht am Ende. Wir haben als LEG drei Start-ups gegründet, für serielle Modernisierung, Thermostate und Wärmepumpen. Fördermittel für diese und die Umsetzung weiterer kostengünstiger Dekarbonisierungsinnovationen sind viel besser als die Fortsetzung der Polystyrolförderung. 

Habe ich das richtig verstanden: Wir haben ein Wissensdefizit in diesem Bereich? 

Es ist wirklich hart – aber wir haben ein echtes Know-how-Defizit. Wir haben vor Jahren eine Studie zusammen mit dem Wuppertal-Institut erstellt, um zu zeigen, dass die Sanierung eines Gebäudes deutlich kostengünstiger ist als Abriss und Neubau. Das war neu, davor gab es dazu keine Studie. Aus unserer Sicht ist dieses Innovationsfeld deutlich unterbelichtet. Und wenn Sie drei Energieberater zur energetischen Sanierung eines Hauses fragen, bekommen sie drei verschiedene Antworten. 

Und wie geht die LEG dieses Defizit an?

Wir sind ja relativ groß und lernen trotzdem jeden Tag dazu. Denn wir testen alles. Häufig reichen schon Einzelmaßnahmen aus, eine Energie sparende Heizung, die Dachgeschoss- oder Kellerdecke zu dämmen, oder auch nur neue Fenster einzubauen. Im Moment testen wir in einer Kooperation mit einem schwedischen Start-up, statt neuer, teurer Mehrfachverglasung einfach eine zusätzliche Scheibe von innen zu verkleben, was deutlich kostengünstiger ist.  

Sie haben sich wiederholt gegen die Mietpreisbremse ausgesprochen. Warum? In großen Städten Düsseldorf, Berlin oder Frankfurt gehen die Mieten bei Neuverträgen durch die Decke.

Ich glaube, wir müssen terminologisch ein bisschen abrüsten. Wenn wir uns ansehen, wie sich die Mietpreise entwickelt haben im Vergleich zur Reallohnentwicklung, sind die Mieten nicht durch die Decke gegangen. 

Ich spreche von Neuverträgen für Bestandswohnungen. 

Auch bei Neuvermietungen muss man semantisch vorsichtig sein. In der Regel gibt es für angespannte Gebiete einen qualifizierten Mietspiegel. Da darf der Vermieter zehn Prozent darüber liegen, mehr nicht. Und das ist immer noch deutlich unter dem Quadratmeterpreis, der eigentlich marktgerecht wäre. 

Es gibt viele Möglichkeiten, diese Grenze auszuhebeln, Vermieter sind erfinderisch. 

Richtig, es passiert das, was überall passiert, wenn man versucht, den Markt auszuhebeln. Die Anbieter suchen nach Möglichkeiten, die Situation zu umgehen. Der eine macht eine Luxusmodernisierung, dem anderen fällt ein, dass sich die Garagenmiete vervielfacht hat oder er vermietet die Wohnung eben möbliert. Es gibt nun mal kein besseres Instrument, als wenn Preise Knappheiten anzeigen. 

Aber genau hier funktioniert doch der Markt nicht. 

Ich widerspreche. Wir haben einmal auf die freie Marktwirtschaft gesetzt, in dem sich Preise frei bilden. Weil über die Margen dann ein neuer Anbieter kommt, der in großen Mengen produziert und so die Nachfrage befriedigt. Aber diese Situation haben wir im Augenblick nicht, wir haben vielmehr einen stark regulierten Preis und damit niedrige Margen. 

Dann sollte sich der Staat aus Ihrer Sicht ganz raushalten aus der Mietpreisgestaltung? 

Ja. Durch die bestehende Überregulierung werden wir nicht von einem auf den nächsten Tag alle Preise anpassen können. Das würde Unruhe auslösen und darf nicht passieren. Wir müssen aber sukzessive entregulieren, denn zurzeit besitzt der Preis keine Steuerungswirkung mehr. Das Schlimmste ist ja der große Unterschied zwischen Bestands- und Neuvermietungspreisen. Was dazu führt, dass niemand mehr umziehen möchte, da beispielsweise eine kleinere Wohnung nicht mehr günstiger ist. Dann bleiben ältere Menschen in ihrer Wohnung, ob sie inzwischen nach dem Auszug der Kinder zu groß ist, oder auch nicht. 

Exakt. Aber das ist doch im Grunde der Beleg für eine Steuerungsnotwendigkeit, oder? 

Nein. Die beste Steuerung ist der Markt. Nicht der Staat. Der Staat soll für innere und äußere Sicherheit sorgen. Mir scheint, dass er damit bereits alle Hände voll zu tun hat. Wir wissen doch, was bei Brotpreisregulierungen passiert ist – so fühlt sich das bei den Wohnpreisen inzwischen auch an. Wenn wir immer weiter regulieren, kommen wir zu immer schlechteren Lösungen.  

Lars von Lackum, 50, ist seit 2019 Vorstandsvorsitzender von Deutschlands zweitgrößtem Wohnungsunternehmen, der LEG.