Drei Vorschläge für einen funktionierenden Wohnungsmarkt

Von Lars von Lackum

Kaum eine Branche ist so kapitalintensiv und damit zinsabhängig wie die Wohnungswirtschaft. Entsprechend hart war die Landung, als Inflation und Zinsen 2022 sprunghaft anstiegen. Marktteilnehmer hatten die Zinswende zwar erwartet – aber nicht in dieser Schnelligkeit. Aktuell ziehen Bestandsimmobilien wieder mehr Anleger an, die Preise stabilisieren sich. Für 2025 rechne ich mit einer soliden Seitwärtsbewegung mit Tendenz nach oben. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch. Die Kaltmieten werden weiter anziehen und bleiben doch, mit einer deutlich geringeren Steigerung als bei anderen Dingen des täglichen Bedarfs, in weiten Teilen Deutschlands bezahlbar. Sie sind zwischen 2020 und November 2024 im Schnitt um gut acht Prozent gestiegen. Zum Vergleich: Der Preis für einen Döner hat sich innerhalb von fünf Jahren um 75 Prozent auf 7,00 Euro erhöht – unsere durchschnittliche Monatsmiete je Quadratmeter liegt bei 6,78 Euro.

Gleichzeitig steigen die Anforderungen an die Branche in puncto Nachhaltigkeit – im Bestand und im Neubau. Für die notwendigen Investitionen braucht es ausreichend privates Kapital, das sich entsprechend verzinsen muss. Eine schrittweise Rückkehr zu effizienten, marktorientierten Lösungen ist daher unerlässlich:

Eine aktuelle Studie von empirica zeigt: Wir haben regionalen Wohnungsmangel und nicht die viel zitierte bundesweite Wohnungsnot. Geprägt wird die Debatte jedoch von der Situation in Hotspots wie Berlin. Andernorts gibt es dagegen Alternativen. Leider findet man nur wenig Mieterinteressenten, die von Düsseldorf ins gut angebundene, günstigere Gelsenkirchen ziehen, solange die Mietpreisregulierung die Wohnungsmärkte versteinert. Aufgrund des hohen Schutzes aller Bestandsmieter – ob Mindestlohnempfänger oder Millionär – gibt niemand seine angestammte Wohnung auf, selbst wenn sich der Bedarf, zum Beispiel durch den Auszug der Kinder, verändert hat. Auch daher leben wir hierzulande mit 47,5 Quadratmeter pro Kopf im Durchschnitt deutlich großzügiger als unsere europäischen Nachbarn bspw. in Frankreich mit 33 Quadratmeter.

Um den regionalen Mangel nachhaltig zu beheben, muss dem Mietpreis sukzessive seine Steuerungsfunktion zurückgegeben werden. Behutsame erste Schritte wären die Lockerung der Kappungsgrenze und höhere Anforderungen an die Mietpreisbremse – sozial abgefedert durch eine gezielte Unterstützung derjenigen Menschen, die wirklich finanzielle Unterstützung brauchen.

Es braucht einen marktbasierten sektorübergreifenden CO₂-Preis, und zwar jetzt, sofort. Das stellt sicher, dass die stets kostengünstigsten Lösungen zum Einsatz kommen, auch und insbesondere in der Wohnungswirtschaft. Die Politik hat hier lange Zeit einseitig auf gedämmte Fassaden fokussiert und damit Fehlanreize gesetzt, die nachweislich keinen positiven Klimaeffekt hatten. Wir brauchen mehr Fokus auf die Emissionseffizienz, also die möglichst kostengünstige Reduktion von CO₂-Emissionen, als auf die Energieeffizienz – in Berlin und in Brüssel. Also kein GEG-Heizungsgesetz und auch keine EPBD-Gebäuderichtlinie.

Wer unter aktuellen Bedingungen rentabel bauen möchte, braucht Neuvermietungsmieten von 20 Euro je Quadratmeter. Neben dem Mangel an bezahlbarem Bauland sind es vor allem energetische und kommunale Auflagen wie Stellplatzschlüssel, der Erhalt der Flatterulme oder die neue Kita, die das Produkt prohibitiv teuer machen. Diese nachvollziehbaren Wünsche müssen zurückgestellt werden, damit bezahlbarer Neubau wieder möglich wird.

Lars von Lackum ist seit 2019 CEO der LEG Immobilien. Sein Vertrag wurde jüngst vorzeitig für die kommenden fünf Jahre verlängert.