Es gibt verschiedene Gründe, die einem kostengünstigen Bauen entgegenstehen. Die niedrigen Zinsen haben das eigentliche Problem lange überlagert. Wir bauen zu teuer. Jahr für Jahr sind die Bauvorschriften und Standards auf ein Niveau gestiegen, das wir uns heute nicht mehr leisten können. Wenn Politik und Gesellschaft bereit sind, Komfort- und Energiestandards zurückzufahren, wird auch das Bauen und damit das Wohnen wieder günstiger. Wir müssen uns ehrlich machen: Welche baulichen, technischen und funktionalen Standards sind zwar wünschenswert, aber im Grunde verzichtbar?
Wohnungspolitik wird vom Bund, den Ländern und den Kommunen betrieben. Alle haben in einem föderalen Staat ihre Berechtigung. Alle geschaffenen Regelungen lassen sich für sich genommen gut begründen. Doch steckt die Politik mittlerweile in einer regelrechten Kompetenz- und Bürokratie-Sackgasse fest: Häufig haben die Länder und nicht der Bund die Gesetzgebungskompetenz und die Umsetzung liegt wiederum bei den Kommunen. Um dem Bund den erforderlichen Durchgriff für die Reanimierung des Wohnungsbaus zu ermöglichen, darf auch eine Föderalismus-Reform kein Tabu mehr sein. Mit einem Bundesbauministerium, das mit entsprechender Macht ausgestattet ist und nicht mehr zwischen dem Finanz- und dem Wirtschaftsressort zermalmt wird. Das geht nicht ohne Mut und Trennungsschmerz.
Die Anforderungen an den Neubau sind viel zu hoch, so dass sich der Mietwohnungsneubau nicht mehr rechnet. Bauen für Menschen, die sich die erforderlichen Mieten nicht leisten können, macht keinen Sinn. Wenn der Staat zu hohe Anforderungen stellt und nur langsam davon abrücken will, dann braucht es eine auskömmliche Förderung. Diese muss aber zielgerichtet sein. Es sollten nur diejenigen begünstigt werden, die auch auf eine Förderung angewiesen sind. Das geht über eine Subjektförderung am besten, entweder in der Gestalt des Wohngeldes, der Belegungsbindung oder einer Eigentumsförderung von jungen Familien. Wie man es falsch macht, zeigt sich am Beispiel der Mietpreisbremse. Sie begünstigt vor allem denjenigen, der sich auch eine teurere Wohnung leisten könnte, da sich der Vermieter bei der Auswahl des Mieters häufig für denjenigen entscheidet, der das geringere Ausfallrisiko hat. Der Wohnungssuchende, der aber eigentlich durch die Mietpreisbremse entlastet werden soll, hat das Nachsehen. Er findet weiterhin keine Wohnung.
Vor 20 oder 25 Jahren war der Neubaustandard schon sehr hoch. Bis auf den Brandschutz müssen alle Bauvorschriften auf den Prüfstand gestellt werden. Hier muss ausgemistet werden, um die Staatsquote beim Bauen auf ein Minimum zu reduzieren. Zudem dauert es viel zu lange, bis ein Bebauungsplan fertig ist und der Genehmigungsprozess abgeschlossen ist. In Berlin beispielsweise hatten die im Jahr 2023 festgesetzten Bebauungspläne eine Bearbeitungszeit von 9,3 Jahren. In einzelnen Bezirken dauerte ein B-Plan 12 Jahre. Ein Skandal angesichts der drückenden Wohnungsknappheit.
Der Bauherr von heute ist der Vermieter von morgen. Dieser Zusammenhang wird häufig übersehen, wenn in der Politik über immer neue Mietrechtsverschärfungen nachgedacht wird. Diejenigen, die in den Mietwohnungsneubau investieren sollen, brauchen stabile Rahmenbedingungen. Diskussionen über das Verbot von Indexmietverträgen und die Einführung von Mietendeckeln vergiften die Investitionsbereitschaft. Etwas Anderes wird zudem übersehen. Vermietern wird durch die ständige Diskussion unterstellt, zumindest halbkriminell zu sein. Wenn neue Wohnungen gebaut werden sollen, brauchen wir eine Neubaukultur und keine weiteren Verbote.
Jürgen Michael Schick ist Immobilienunternehmer in Berlin und Ehrenpräsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD).
