Bauen und Wohnen: Welche Instrumente gegen den Engpass helfen sollen

Eine Steuer oder ähnliche Arten von Abgaben werden in verschiedenen Bundesländern und Kommunen diskutiert. In Hessen soll noch in diesem Jahr ein Gesetz gegen „spekulativen Leerstand“ in Kraft treten. Liegen keine „schutzwürdigen privaten Interessen“ vor, soll der Leerstand von Immobilien nach einem halben Jahr als Ordnungswidrigkeit gelten. Zu den Ausnahmen gehört etwa eine laufende Sanierung und eine beantragte, aber noch nicht erhaltene Baugenehmigung. Betroffen wären zudem nur 49 von 421 Gemeinden – die, in denen der Wohnungsmarkt laut Mieterschutzverordnung offiziell als „angespannt“ gilt.

Die Linke in dem Bundesland kritisiert denn auch die Ausnahmen und vagen Formulierungen im Entwurf. Dort steht zum Beispiel, das Verbot greife nicht, wenn Wohnraum „nachweislich zügig umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert wird oder alsbald veräußert werden soll“. Kritik kommt auch vom Hessischen Städte- und Gemeindebund: Er beklagt zum einen hohen Verwaltungsaufwand. Zum anderen stehe Wohnraum oft deshalb leer, weil die Eigentümern „aus Alters- bzw. finanziellen Gründen“ keine Kapazitäten für Renovierungen beziehungsweise Sanierungen hätten.

Als Problem genannt wird Leerstand auch in der aktuellen Wohnraumbedarfprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung von Ende März. 2022 standen demnach fast zwei Millionen Wohnungen leer, wobei rechnerisch nur rund die Hälfte davon kurzfristig bezugsfähig sei. Zu Jahresbeginn hat außerdem das BMWSB eine Strategie zur sogenannten Leerstandsaktivierung vorgelegt. Ergänzt wird es durch ein Portal, das Verantwortlichen vor Ort Hilfestellungen bietet und Fördermöglichkeiten aufzeigt. In ihrem Koalitionsvertrag schreiben Union und SPD, dass sie Leerstand in strukturschwachen Regionen bekämpfen wollen.

Wenn jemand in einer an finanzielle Voraussetzungen gebundenen Sozialwohnung wohnt und auf einmal mehr verdient als ursprünglich „erlaubt“, hat die Person vielerorts keine Konsequenzen zu befürchten. Markus Lewe, Oberbürgermeister von Münster und Präsident des Städtetages, forderte deshalb schon 2024 die Prüfung einer entsprechenden Abgabe, wie sie mehrere Länder mal abgeschafft und nur zum Teil wiedereingeführt haben. „Die könnte dann wiederum in Sozialwohnungen investiert werden, wie das bereits in Hessen und Rheinland-Pfalz der Fall ist“, sagte er damals in einem Interview mit der Augsburger Allgemeinen.

Für Nordrhein-Westfalen zeigen etwa Stichproben der landeseigenen NRW-Bank, dass dort anscheinend jede zweite Sozialwohnung unberechtigt genutzt wird. Auf Anfrage des WDR sah Bauministerin Ina Scharrenbach (CDU) aber keinen Bedarf für eine Abgabe, da so etwas zu bürokratisch sei : „Aufwand und Ertrag stehen in keinerlei Verhältnis und die Kommunen sind mit ihren jetzigen Aufgaben schon am Anschlag.“

Auch in Berlin wird eine Strafzahlung bei Falschbelegung diskutiert, die AfD im Abgeordnetenhaus legte im vergangenen Jahr einen eigenen Gesetzentwurf dafür vor. Bausenator Christian Gaebler (SPD) wollte zuletzt ebenfalls entsprechende Schritte prüfen, wie sie zuvor die CDU gefordert hatte. Der Berliner Mieterverein hält allerdings nicht viel davon ab und verweist ebenfalls auf einen aus seiner Sicht unverhältnismäßig hohen Überprüfungsaufwand. Zudem würden Leute „für ihren sozialen Aufstieg bestraft“ und könnten, wenn sie dann ausziehen müssten, derzeit praktisch nichts Neues finden.

Seit Januar können Kommunen die sogenannte Grundsteuer C erheben. Diese erlaubt höhere Hebesätze für baureife, aber unbebaute Grundstücke. Damit soll Spekulation verteuert und so ein finanzieller Anreiz zur Schaffung von Wohnraum gesetzt werden. Wie viele Städte und Gemeinden das neue Instrument nutzen, ist nicht bekannt. Das BMF verweist auf Anfrage auf die örtliche Zuständigkeit. Entsprechende Möglichkeiten geschaffen haben zum Beispiel Hessen, Hamburg und Baden-Württemberg.

Der SWR berichtete kürzlich über einen Ort im Freiburger Umland, der als einer von derzeit nur wenigen in dem Land die neue Grundsteuer-Klasse schon nutzt. Demnach hat sich dadurch die Steuerlast für betroffene Eigentümer jetzt verdoppelt. Es geht um mehr als 40 Grundstücke, die seit mehr als einem Jahrzehnt unbebaut brachliegen. Dem Bürgermeister der Gemeinde mit rund 3.000 Einwohnern zufolge wäre dort Platz für rund 200 Menschen.

Union und SPD haben im Koalitionsvertrag vereinbart, den sogenannten Umwandlungsschutz im Baugesetzbuch um fünf Jahre zu verlängern. Gemeinhin ist vom „Umwandlungsverbot“ die Rede: Der Paragraf erlaubt den Ländern, in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einzuführen. Derzeit ist die Möglichkeit bis zum 31. Dezember 2025 befristet und gilt nur in einer Handvoll Länder, darunter Berlin, Bayern und Hamburg.

Es gibt verschiedene Arten von Vorkaufsrechten. Im Koalitionsvertrag angekündigt ist eine Stärkung des Rechts in sogenannten Milieuschutzgebieten und bei Schrottimmobilien. Streitthema war das Vorkaufsrecht schon bei SPD, Grünen und FDP. Ein kurz vor Amtsantritt der Ampel-Koalition gefälltes Urteil des Bundesverfassungsgerichts hatte dazu geführt, dass der bisher von Kommunen genutzte Passus aus dem Baugesetzbuch, mit dem sie Investoren zuvorkommen konnten, kaum mehr anwendbar war. Grüne und SPD wollten deshalb eine neue gesetzliche Regelung, das FDP-geführte Bundesjustizministerium stoppte aber einen Gesetzentwurf des Bauressorts.