Der Koalitionsvertrag zwischen Union und SPD sieht vor, dass bis Ende Dezember 2026 eine Expertengruppe mit Mieter- und Vermieterorganisationen Vorschläge zum Mietrecht erarbeitet. Konkret sollen Gesetzesinitiativen für eine Harmonisierung mietrechtlicher Vorschriften, eine Reform zur Präzisierung der Mietwuchervorschrift im Wirtschaftsstrafrecht und eine Bußgeldbewährung bei Nichteinhaltung der Mietpreisbremse vorbereitet werden.
Worum geht es?
Nach geltendem Recht ist eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent grundsätzlich bußgeldbewährt. Ausgangslage ist die ortsübliche Vergleichsmiete, in aller Regel der Mietspiegel. Streitpunkt ist die zusätzliche Voraussetzung: Der Vermieter muss das geringe Angebot auf dem Wohnungsmarkt „ausnutzen“. Aufgrund der hohen Anforderungen, die der Bundesgerichtshof an dieses Tatbestandsmerkmal stellt, ist der Nachweis in der Praxis schwer zu erbringen. Der Deutsche Bundesrat hat daher mehrfach vorgeschlagen, das Erfordernis des „Ausnutzens“ zu streichen. Ein angespannter Wohnungsmarkt soll genügen. Dieser Vorschlag ist Ausgangspunkt der Überlegungen.
Der Vorschlag erscheint naheliegend: Eine gesetzliche Voraussetzung ist schwer nachzuweisen, also wird sie gestrichen. Damit aber dürfte man es sich zu einfach machen. Es sind Fälle denkbar, wonach Mieten nach der Mietpreisbremse zulässig wären, nach dem Wirtschaftsstrafrecht aber zu einem Bußgeld führen. Denn für die Mietpreisbremse greifen berechtigte Ausnahmen, etwa für Neubau oder Modernisierung. Was im Zivilrecht erlaubt ist, kann aber nicht bußgeldbewährt sein. Was kann – und darf – also an die Stelle des „Ausnutzens“ treten? Juristisch lässt sich das lösen. Es geht aber nicht nur um juristisches Feintuning.
Was ist damit gemeint?
Der Vorschlag des Bundesrates würde zu einem scharfen Mietendeckel führen. Dem Grunde nach wären Mieten, die 20 Prozent über den Mietspiegel liegen in angespannten Wohnungsmärkten bußgeldbewährt. Seit 2013 wurde aber immer mehr reguliert. Diese Regulierungen betrafen zunächst bestehende Mietverträge, mit der Mietpreisbremse seit 2015 auch neue Mietverträge und ab 2019 die Modernisierungsumlage. Umgekehrt haben sich die Baupreise seit 2019 verdoppelt. Selbst für einen Juristen ist es naheliegend, dass steigende Preise und eine Kappung der Einnahmesituation wenig Lust auf Investitionen machen. Das Institut der deutschen Wirtschaft (DIW) hat vor der Expertenkommission dann auch dargestellt, dass sich regulierte Mieten zwar dämpfend auswirken, aber das Angebot an Wohnraum verringern. Statt der benötigten 400.000 Wohnungen wurden 2024 und 2025 nur rund 215.000 Wohnungen genehmigt.
Zeit für eine ehrliche Bestandsaufnahme
Man muss sich eingestehen, dass die bisherige Politik der Mietenbegrenzung über die Jahre eher zu einer Zementierung angespannter Wohnungsmärte geführt hat. Es gibt kaum neue Wohnungen. Und dort, wo es noch neue Wohnungen gibt, wächst die Kluft zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten. Es entwickelte sich ein sogenannter Lock-in-Effekt. Mieterinnen und Mieter bleiben in ihrer Wohnung, auch wenn sie nicht zu ihren Bedürfnissen passt. Eigentlich keine Überraschung. Der Wirtschaftshistoriker Klemens Skibicki hat in dem Podcast Table.Today dargelegt, dass Regulierungen am Ende eher geschadet haben und das Wirtschafswunder in den 50 Jahren auch in dem Mut zur Deregulierung begründet lag. Was folgt daraus?
Mietenkommission muss wirtschaftlichen Effekte berücksichtigen – aber das richtige Maß finden
Eine vollkommene Deregulierung wäre mit dem sozialen Mietrecht nicht vereinbar. Mieterinnen und Mieter müssen sich das Wohnen und einen Umzug leisten können. Ziel muss ein interessengerechtes Mietrecht sein und ein Vorgehen gegen unseriöse Praktiken, die nicht nur Mieterinnen und Mietern schaden, sondern einer ganzen Branche mit ihren 3,5 Millionen Beschäftigten. Auch im Mietrecht gilt es, das richtige Maß zu finden. So erscheint es nicht nachvollziehbar, dass die Mietpreisbremse auch für Luxuswohnungen gilt und unabhängig vom Einkommen. Der Punkt, wann eine zu starke Regulierung eher schadet, ist zu bestimmen. An wirtschaftliche Notwendigkeiten kommt man nicht vorbei. Es gilt aber den Punkt zu finden, wo zu viel Regulierung schadet. Und dafür sollte die Kommission auf Vertreter der Wirtschaftswissenschaft hören.
Aber viel wichtiger: Mit dem Mietrecht bekämpft man nur Symptome, nicht die Ursache. Der eigentliche Hebel liegt in der Änderung von Gesetzen und Regelungen, die nicht so sehr im Fokus der Öffentlichkeit liegen. Etwa dem Vergaberecht, dem Baurecht oder Prozessrecht. Seit 2014 hat man im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen viele Vorschläge erarbeitet, die jetzt erst, etwa mit dem Bau-Turbo oder dem Gebäudetyp E, abgearbeitet werden. Es ist zu hoffen, dass die angekündigte Baunovelle hieran anknüpft.
Bei aller Diskussion muss aber eines vermieden werden: Ein Gegeneinander von Mietern und Vermietern. Beide Gruppen baden Versäumnisse aus, deren Ursache lange nicht und immer noch zu zaghaft angegangen wird. Dieses Gegeneinander droht aber aktuell erneut in Berlin mit Vorschlägen zum Mietendeckel. Erneut droht eine Diskussion, die seinerzeit eine ganze Stadtgesellschaft entzweit hat – bis das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2021 das Berliner Gesetz für nichtig erklärte.